De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) laat weten dat het herstel van de woningmarkt in het 4de kwartaal van 2014 nog beter was dan verwacht.
In totaal zijn er door NVM-makelaars ruim 30% meer huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook ligt de prijs van de gemiddelde koopwoning 3,5% hoger dan vorig jaar. De crisiskwartalen van lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen liggen daarmee definitief achter ons. De verwachtingen voor 2015 zijn positief ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. We verwachten een toename van het aantal verkopen en een gemiddelde prijsstijging van zo’n 2,5-3%. Echter politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de woningmarkt verstoren.
Aantal woningverkopen verdubbeld
In het 4de kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars ruim 34.622 woningen verkocht. Dat is een stijging van 30,6% ten opzichte van vorig jaar en bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013). In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Voor alle woningtypen geldt een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst.
Prijsstijging van 3,5% in 2014
In het 4de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. In vergelijking met het 3de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. “Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus”, zegt de voorzitter van de NVM. In totaal zijn de woningprijzen in 2014 met 3,5% toegenomen.
Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen.
Verkooptijden blijven gelijk, ‘oud’ aanbod verkoopt beter
Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, dit kwartaal niet verder daalt. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 124 dagen. In vergelijking met het 3de kwartaal is de verkooptijd echter licht toegenomen. Nadere analyse van de NVM wijst uit dat dit komt doordat het ‘oude’ woningaanbod, dus woningen die al langere tijd in aanbod staan, dit kwartaal beter verkopen dan in voorgaande kwartalen. Omdat dit oude aanbod een groter deel van de verkochte woningen uitmaakt, stijgen de verkooptijden.
Woningaanbod daalt verder
Halverwege het 4e kwartaal 2014 stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. Het aanbod bevindt zich inmiddels twee jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11%, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt.
Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden.
Onderhandelingsresultaat bij woningverkoop daalt
Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis in 2008 net haar intrede had gedaan, was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%.
Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt
De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4de kwartaal 2014 28%. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt.
Herstel in 2015 zet door, markt onherroepelijk veranderd
De NVM-voorzitter ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in 2015. Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Vooral de nieuwbouwmarkt zal fors herstellen met mooie rapportcijfers. Maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis, ligt volgens Hukker niet voor de hand. “De tijd dat huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, is voorgoed verleden tijd. Onze leden merken dat klanten niet alleen voorzichtiger en kritischer zijn geworden, maar door internet en social media steeds meer nieuwe wegen vinden op de woningmarkt. Dat vergt van de NVM-makelaars een toenemende klantgerichtheid. Niet het pand staat centraal, maar de klant. Weten wat die klant wil en dat verwachtingspatroon optimaal managen en begeleiden, is essentieel geworden in ons vak.
De afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat we ons opnieuw hebben moeten ‘uitvinden’. Met die nieuwe vitaliteit en creativiteit van onze leden heb ik vertrouwen in een goede toekomst. In die zin heeft de crisis louterend gewerkt, ook voor de consumenten. Die beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. Ze willen dat zelf ook.”
De eerder geschetste versoberingen van de NHG, de dalende Loan to Value, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio’s in Nederland nog niet profiteren van de opbloei, wijzen er volgens Hukker op dat er broze kantjes zitten aan het herstel. “Over de hele lijn zal het in 2015 weer beter gaan dan afgelopen jaar, maar ik ga zeker nog niet de vlag uithangen.”
Bron: NVM
