Vanaf 1 maart kunnen we de aangifte inkomstenbelasting over 2019 weer invullen.
Doe jij belastingaangifte als woningeigenaar? Dan is dat best even een klusje. Maar, het levert je vaak ook een fiscaal voordeel op. Welke kosten zijn aftrekbaar en waar moet je verder aan denken? Je leest het hier!
1. Al jaren een eigen woning
Heb je al jaren dezelfde woning en heb je in 2019 geen geld geleend voor verbetering of onderhoud van je woning? Dan moet je het volgende invullen bij de aangifte van je inkomstenbelasting.
OPTELLEN BIJ JE INKOMEN
Eigenwoningforfait
Vul hier de WOZ-waarde in van je woning. Doe je aangifte over 2019? Vul dan de WOZ-waarde in van 1-1-2018.
Inkomsten uit verhuur
Heb jij je woning verhuurd in het jaar waarover je aangifte doet? Afhankelijk van de situatie moet je de huurinkomsten opgeven als inkomen.
AFTREKPOSTEN VAN JE INKOMEN
Hypotheekrente
Vul de totaal betaalde hypotheekrente over dat jaar in. Is de rente maar voor een deel aftrekbaar (bijvoorbeeld door de bijleenregeling), dan zijn de kosten ook maar voor een deel aftrekbaar.
Periodieke betalingen voor erfpracht, opstal of recht van beklemming
Vul de totaal betaalde periodieke betalingen in.
Aftrek wegens geen of geringe woningschuld
Zijn de aftrekbare kosten van de eigen woning lager dan het eigenwoningforfait 2019? Dan betaal je over dat verschil een klein beetje belasting. Dit is voor het eerst gewijzigd in de aangifte over 2019.
Extra aflossen
Als de rente over de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar* is, dan zijn de boete vanwege vervroegde aflossing en eventuele administratie- en bemiddelingskosten ook fiscaal aftrekbaar. Bekijk hier of en in welke situatie extra aflossen verstandig is.
* Is door een aftrekbeperking niet de hele rente van de eigenwoningschuld aftrekbaar? Vergeet dan niet om het niet-aftrekbare deel van de schuld in box 3 op te nemen.
2. Huis verkocht in 2019
Heb je in 2019 een huis verkocht en heb je nog geen nieuwe koopwoning? Dan moet je vragen invullen om de overwaarde te bepalen. De uitkomst van die berekening heeft voor dit jaar nog geen gevolgen, maar als je binnen 3 jaar een andere eigen woning koopt, kan dit bedrag je renteaftrek vanaf dan beperken. Dit komt door de bijleenregeling.
Vergeet niet de eventuele kosten van doorhaling van de hypotheek op te geven als aftrekbare kosten.
LET OP
Als je na verkoop in het lopende of komende jaar een nieuw huis koopt, dan mag je daarvoor weer een aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek afsluiten, zonder dat je het recht op renteaftrek verliest. Tenminste, voor zover je al een aflossingsvrije of (bank)spaarhypotheek had met renteaftrek. Als je een duurder huis koopt en de hypotheek daarom moet verhogen, dan is de rente op het meerdere alleen aftrekbaar als je het verhoogde deel van de lening annuïtair of lineair aflost.
TIP
Als je je huidige hypotheekvorm wilt houden én je je eigen huis het liefst verkoopt voordat je een nieuw huis koopt, is het een aanrader je oude huis aan het begin van het jaar te leveren aan de koper. Je hebt dan langer de tijd om een nieuwe woning te zoeken zónder dat je je recht op de oude hypotheekvorm verliest.
Bij levering in januari heb je bijna 24 maanden en bij levering in december nog geen 13 maanden de tijd. Bijkomend voordeel: de overwaarde van je huis wordt elk jaar op 1 januari belast (in box 3). Het is dus zonde om net voor de jaarwisseling zo’n overwaarde te realiseren.
3. Huis gekocht in 2019
OPTELLEN BIJ JE INKOMEN
Behalve de besproken posten bij punt 1 tel je niks extra’s op bij je inkomen.
AFTREKPOSTEN VAN JE INKOMEN
Je mag dit jaar de rente en de kosten van de geldlening aftrekken. Bekijk hier het overzicht van de Belastingdienst met eenmalige kosten van je eigen woning die fiscaal aftrekbaar zijn.
Let op: de eenmalige kosten staan niet vooraf ingevuld in je aangifte. Meestal staan ze wel gespecificeerd op de rekening van je notaris en hypotheekadviseur, maar er zijn soms nog extra kosten die je ook kunt aftrekken.
Heb je een nieuwbouwhuis gekocht? Dan kun je mogelijk ook de volgende kosten aftrekken:
– bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst
– kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden)
4. Huis gekocht in 2019 en (tijdelijk) ook een andere woning
OPTELLEN BIJ JE INKOMEN
Inkomsten uit verhuur
Heb jij je woning verhuurd in het jaar waarover je aangifte doet? Geef dan aan wat je inkomen uit de verhuur was. Zie punt 1.
> Als je oude woning verhuurd was o.b.v. de Leegstandswet, dan mag je de hypotheekrente niet aftrekken.
AFTREKPOSTEN VAN JE INKOMEN
Betaalde hypotheekrente beide woningen
Had je twee huizen omdat je oude woning* nog te koop stond of was je nieuwe huis nog in aanbouw? Dan is de rente op de lening voor beide woningen gedurende iets meer dan 3 jaar aftrekbaar. Dit geldt alleen als één ervan leeg staat en is bestemd voor de verkoop of omdat het in aanbouw is of nog verbouwd wordt. Op de lening voor het nieuwe huis hoef je in eerste instantie nog niet af te lossen.
> Als je oude woning op 1 januari 2023 nog steeds niet is verkocht, is de rente niet meer aftrekbaar. De woning en de lening gaan vanaf dan naar box 3. Lees meer over de nieuwe regels voor de vermogensbelasting die dan waarschijnlijk van toepassing zijn.
> Pas zodra de oude woning wordt verkocht, moet de bijleenregeling worden toegepast, waardoor een deel van de rente mogelijk niet meer aftrekbaar is. Vanaf dat moment moet je mogelijk ook over (een deel van) de lening gaan aflossen.
5. Huis verbouwd of verbouwplannen
Heb je in 2019 een lening afgesloten voor het verbouwen van je huis? Dan mag je de rente daarover alleen aftrekken als je de lening minstens annuïtair in maximaal 30 jaar aflost. Als je de afgelopen 3 jaar een huis hebt verkocht, check dan ook de bijleenregeling, want die zorgt er soms voor dat je helemaal niets mag aftrekken.
Als je geld moet lenen voor een verbouwing is een persoonlijke lening vaak een betere keus dan een hypotheek. De rente van die lening is ook aftrekbaar, zolang je annuïtair aflost. Bij een hypotheek betaal je advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten en bij een persoonlijke lening niet.
6. Meerdere huizen?
Heb je nog een vakantiehuisje? Of heb je een huis dat je verhuurt? Deze huizen en de bijbehorende schuld komen terecht in box 3. Dat gebeurt bij een digitale aangifte achter de schermen automatisch. Je kunt deze woning in de online aangifte in dezelfde rubriek invullen als de eigen woning. De betaalde rente hoef je niet op te geven, want die is niet aftrekbaar.
7. Woning in het buitenland
Heb je een vakantiewoning in het buitenland, dan moet je de waarde en de schuld daarvan aangeven in box 3. Dat betekent geen aftrek van de rente. Je hebt dan wel recht op een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor de waarde min de schuld. In de online aangifte vind je een vraag daarover bij ‘vrijstellingen en verminderingen’.
8. Net gescheiden
Bij een scheiding denk je meestal niet als eerste aan de fiscale regels voor de eigen woning. Dat is begrijpelijk, maar een fiscaal onhandige beslissing kan wel ten koste gaan van de renteaftrek. Check dus zo snel mogelijk de regels rondom scheiden en hypotheek. In het algemeen geldt dat het verstandig is te zorgen dat het huis verkocht is (of leeg te koop staat) binnen 24 maanden na het moment dat een van de twee (ex)partners het huis verlaat. Lees meer over het onderwerp gescheiden en je belastingaangifte.
9. Hypotheek overgesloten
Als je in 2019 je hypotheek hebt overgesloten naar een andere geldverstrekker of een lagere dagrente bij je eigen bank, dan zijn de volgende kostenposten aftrekbaar:
taxatie-, notaris- en bemiddelingskosten voor het krijgen van de hypotheek
de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
royementskosten hypotheekakte
boeterente in verband met vervroegd aflossen
Let op
Is bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar (door de bijleenregeling),dan zijn die kosten ook maar voor 75% aftrekbaar.
Financier je genoemde kostenposten mee in de nieuwe hypotheek, dan is de rente over die kosten niet fiscaal aftrekbaar.
Bij rentemiddelen wordt de boeterente verwerkt in een rente-opslag op de rente voor de nieuwe rentevaste periode. Als de oorspronkelijke rente fiscaal aftrekbaar was, dan geldt dat ook voor de nieuwe rente.
10. Voorlopige aanslag aanpassen
Is er het afgelopen jaar iets veranderd aan jouw hypotheek en te betalen rente? Of wijzigt je hypotheek in de loop van het jaar? Pas dit dan aan in jouw voorlopige aanslag. Een voorlopige aanslag over 2020 is meestal gebaseerd op de gegevens van 2018. Door de gegevens te corrigeren, kom je bij de aangifte inkomstenbelasting over 2020 niet voor verrassingen te staan, doordat je opeens veel geld moet betalen.
Onze adviseurs
Plannen om je hypotheek over te sluiten of om te verhuizen? Neem contact op met één van onze adviseurs voor een vrijblijvend adviesgesprek.
[email protected] | 0318-67 25 25 | domicilie.nl/hypotheken
